“重资产持有+轻资产运营” 远洋资本交出“物流地产大时代”的新答卷

该项目建成后，将充分依托嘉兴南湖区辐射上海和杭州两个地区的独特区位优势， 打造成为以“汽车零部件存储、包装、配送为主业，相关金融服务为衍生”的高标准、智能化、全方位供应链服务平台。

轻重资产相结合 抢占产业制高点

“物流地产”的概念是上世纪80年代在美国率先提出并得到实践的。其与传统商业地产项目最本质的区别在于: 须根据物流企业客户的需要，在合适的地点投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施， 如：物流产业园、各种物流中心、配送中心均为典型的物流仓储基建设施。

远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园项目效果图

尽管“物流地产”概念正式引入中国的时间尚短，但行业已在快速勃兴中逐步分化形成了“轻资产”与“重资产”两大“流派”: 其中，“轻资产”流派以普洛斯为代表，其在业内首创了“当出租率接近满租、租金回报率达到一定要求后，将项目出售给自有物流地产基金的‘开发运营基金’”轻资产运营模式。

而以远洋资本及远瀚为代表的拥有“地产基因”的物流仓储开发投资机构则选择了另外一条截然相反的路径：借助“轻资产”投资的方式锚定“租户”（被投企业），依托集团重资产属性为被投企业提供订制开发仓库、长期回租的附加增值服务，获取仓储用地并进行运营管理，进而实现与地产业务协同的“轻重资产相结合”的投资模式。

远洋物流体系由重资产平台，轻资产平台和物流股权投资三大板块构成

2017年末，远洋资本正式涉足这一领域：继率先在嘉兴南湖实现“破局落子”后，今年以来，远洋资本已陆续在包括天津、郑州、武汉、南京、苏州、徐州、昆明、重庆、西安等9座热门城市获取了十余个物流地产项目。

统计显示，截至2018年9月末，远洋资本物流地产项目在管运营仓储面积已超过100万平方米，储备面积达300多万平方米，快速跻身物流地产行业“第二梯队”之列。

“我们高度看好中国物流地产行业的发展前景。”分管物流地产业务的远洋资本副总经理周岳从“传统地产转型”和“市场需求”两个方面阐释了远洋资本在这一领域进行布局的综合考量：首先，物流与地产行业间具有其他行业所不可比拟的高度相关性与依存性：从项目端上看，物流地产的投资逻辑与开发业务的城市布局不谋而合，一级为北上广深及辐射卫星城市，二级为重点二线、省会城市及交通枢纽，三级为区域性节点。

“从需求端上看，在整个房地产存量持有领域，物流地产是细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块：无论是电商以及由此带动的第三方物流的蓬勃发展，还是高端制造业转向使用第三方物流，都必然带动现代物流仓储特别是高标准仓储物流需求的持续旺盛增长。”周岳指出。

而在轻资产端，已通过“PE股权投资”方式先后投资九曳供应链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网等垂直细分领域优质物流企业，实现“从最初第一公里配送到仓储运营、干线配送到最后一公里同城配送”闭环布局的远洋资本，在开展重资产端“物流地产”的业务时然更具优势。