物流还有下一个“爆点”可以支撑地产的增长吗？

上周和ESR的朋友吃饭，讲到物流未来还会有什么爆点，可以在租赁上支撑起以后越来越多的仓库？这些仓库会不会严重过剩，导致现在这个火热的产业一夕崩塌？

这期就聊聊我的看法。感谢ESR的何同志，给了我很多启发。

主流租户的“前浪”和“后浪”

对于以高标仓为产品的物流地产而言，每一轮的“大跃进”背后都有一波又一波新兴物流产业的支持。

普洛斯踏入中国疯狂圈地之下，是传统的国际三方物流企业、知名制造企业、大型贸易公司带来的庞大租赁需求。那个年代，普洛斯遍布各个物流集聚区、港区、高速公路沿线的灰白色“盒子”，往往就意味着这里是国际知名企业的集中区域。

然而金融危机曾经一度摧毁了这种繁盛的景象，来自于这些企业的租赁需求大幅下降。但是此时随着新“玩家”纷纷入局，高标库的供应量却有增无减。

物流地产似乎濒临危机时，电商的迅猛崛起在这冬天燃起了一把熊熊大火。肯定会有经历过当时情形的招商人记得，以京东为首的电商们是如何一口气将几个园区打包租赁的。

几乎与此同时，电商强劲的需求也催化了快递快运业务的高速发展。此类公路运输企业因为业务的特点，带动了二线、三线甚至四线城市物流地产市场的兴起。开发商们在传统大型城市之外，又找到了一片具备高增长潜力的蓝海。

但是，来潮快，去潮同样迅速。撬动了天量资本、掌握了足够技术的这些租户，也开始学着开发商们自建仓库，将主动权牢牢地捏到了自己手里。多年后的今天，有些已经摇身一变，反而成为了以前房东最主要的竞争对手。

虽然电商和公路运输既推动了春潮也搅动了秋水，但是这妨碍不了又一波新兴业态的崛起。我实在记不太清楚到底是冷链先开了炮还是生鲜电商先放了枪，也许可能两者是并肩而起、同处而立的。总之，他们顺利接过前辈租户的旗帜，既填补了空出来的仓库，又带动开发商开始了新一轮的投资。

然而这一波浪潮会翻滚到何时？后浪又会是谁来接手？现在还是不得而知。

爱情也会失色，更别提什么永恒的租户了

大型企业纷纷从租赁转变成自建，从开发商的租户变成对立的竞品，这是一个非常容易理解的经济学中的战略问题。我在前几期（物流企业的一体化战略（概述））提过一体化战略的问题，而这种情况就是后向一体化战略的典型案例。

对于大型电商或者公路运输企业而言，作为供应商的开发商们无论在数量上还是提供的仓库体量上都不足以形成买方市场的局面。这就造成了供应端成本较高且不可靠，并且价格始终伴随着不稳定性。

同时，物流地产丰厚的回报利润也在向这些大型租户们昭示着，这是一个十分值得进入的领域。

还有就是开发商的投资、建设节奏往往无法跟上这些用户自身发展的速度，过于劣后的产品推出时间也坚定了用户自己去取得土地的决心。

所以对于开发商而言，一个财务健康、业务稳定增长并且处于风口的租户，自己去拿地建设、使用仓库将会成为一种常态。

就现在来看，在租赁端一直保持稳定的就是专注合同物流的三方物流企业了。但是对于开发商需要得到的去化支持，三方物流所能贡献的却远远不足。

  标准库的参数会永远正确吗？

这是一句可能会犯大不韪的话。但是在实际场景中，我们发现现有高标仓的结构无法满足用户使用需求的情况开始渐渐浮现。其实这是主流租户类型转变、土地供应收紧和建设成本上涨所带来的必然结果。

高标库的标准设定时期是三方物流和大型企业级物流需求旺盛的时候，他们需要的是要满足集卡装运、库内存储等功能。此时物流地产在各地政府眼前还是一个“香饽饽”，所以无论在土地供应还是区位选择上，基本都是大开绿灯。可控的成本使得开发商在设计上显得游刃有余。于是，充足的层高、宽阔的场地、标准的月台等等融合成为了一个标准化的结构。

但是随着土地供应逐渐开始紧张，政府的要求、地价、建设成本等因素开始成为继续投资开发的限制条件以后，物流地产这个在物流和不动产之间寻求平衡点的行业，只能愈发开始向地产的方向倾斜。房屋面积本身成为最重要的关键，而仓储物流所需要的操作性、存储量等便利条件却逐渐成为次要考虑的方面。

可是这个时候，恰恰是电商、公路运输等正值蓬勃发展的阶段。所以往往在核心区域以及一些关键的物流节点区域，仓库条件不能满足客户需求成为了经常出现的情况。以致于有相当一段时间，部分租户不得不要求对仓库本身进行要求一定程度的改造以后，才能使用。

所以现行标准库的参数是正确的吗？也许以前是，然而现在未必，肯定的是将来必须有所改变。但这也不能说它是错误的，因为物流地产归根结底是一个地产行业，而这注定了它的先天基因还是不动产，而并非是物流本身。

大笨马的观点

物流本身是不会有什么突然的爆点的。究其实质，都是链条的某个环节根据市场的需求而发生的升级和改变，该把握的就是每次转变创造的风口。

无论是电商、快递快运，还是生鲜电商，纵观每个物流新概念的崛起和衰弱，都和消费者对生活的的追求息息相关。生活需求的精细化创造了特定产业的崛起，新的产业推动了供应链的变革，作为保证供应链畅通的物流就会将其中一个环节进行放大、做得更为精细，从而形成一个专门的细分领域。

而随着这个领域持续受到关注，就会有资本和专业人士进入，去更好地完善，并带来充分的竞争。仓库作为物流中的一个环节，在此时，就会找到新的增长点。

但是，这不意味着现在已经较为成熟的物流地产不需要变革。反而为了能够匹配未来可能出现的新领域，整个投融管退的模式可能都需要“未雨绸缪”。有些可能是微调，有些可能是一场手术。

不尊重、不顺应变化的地产都会变得发展滞缓，甚至受到抛弃。

这也是为什么现在有那么多进行冷链、冷库投资的资本和开发商遇到了问题。有些是遭遇瓶颈，有些是不敢下场。就是因为他们还在以传统干仓的思路在看待这个业务，还在以纯粹的地产为基础进行上层的搭建。

物流本身是不会有所谓爆点的，一切只是顺应时代、市场的发展而做出的改变。其实，说改变也不太恰当，因为货物流动的天然逻辑是不变的，只是其中一个环节会随着需求的升级而得到优化。