「京东产发」, 出手「新加坡」物流资产 | IIR

今年一季度末向港交所递交招股书，拟在香港主板上市的“京东产发”（京东智能产发股份有限公司），上周在其官网宣布，与一家新创的新加坡不动产投资机构EZA Hill（EZA Hill Property Management Pte Ltd） 一起，联合收购了ESR集团（中文名原为“易商红木”，由易商集团（e-Shang）与红木集团（Redwood）在2016年合并而成）旗下新经济资产REITs——“ESR-Logos REIT” 的一个位于新加坡的物流资产包（建筑面积总计190万平方英尺的5个优质资产），收购价接近3.5亿新元。

收购的同时，京东产发和EZA Hill共同成立“Primus”主体（Primus Partners Management Asia Pte Ltd），以作为管理投资组合的新运营平台。

IIR据京东产发官网及综合查询，京东产发始于京东物流自建体系（2007年），在业内率先设计及开发了专有的「亚洲一号」超大型智能仓库（2014年），2018年开始，京东产发独立运营。

京东产发是京东集团供应链生态系统的基石，获得过华平、高瓴的投资（2021年3月，共计7亿美元）。目前，京东产发已成长为中国和亚洲领先、增长极快的现代化基础设施开发及管理平台。截至2022年末，全球持有236个项目（2022年末海外25个项目；截至2023年8月，京东产发已在东南亚持有23个项目，在欧洲拥有11个项目），总建筑面积大于2330万平米，资产管理规模大于935亿元。

仓储物流是联系生产和消费、不同城市区域的纽带，更是在特殊情况下保证民生必需品的基础保障。国内基础设施公募REIT试点以来，今年2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（“京东仓储REIT”）在上海证券交易所上市，京东产发为资产运营管理机构。“京东仓储REIT”入池的资产包括位于重庆、武汉、廊坊的三个现代化仓储物流园区（京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目和京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目），合计建筑面积约35.1万平方米。

据“京东仓储REIT”的2023年中期报告，截至2023年6月30日，京东仓储REIT持有的基础设施项目合计收入为4995万元，净利润1670万元，可供分配金额3544万元。三个项目出租率均为100%，运营平稳高效。

长远看，京东产发要力争成为扎根中国、并战略性踏足国际市场的现代化基础设施综合平台。此次京东产发亚洲区主管Richard Law就表示，收购新加坡资产并建立新运营平台，是京东产发在亚洲建立业务的一个重要里程碑。物流是京东产发的主要投资主题之一，他们还将继续寻找能赋能、创造价值的投资机会，扩大在亚太地区的投资组合。

而此次京东产发联合的“新手”机构EZA Hill，实际上也来头不小。如果你从它的名字上还没看出“端倪”，可以看看IIR整理的EZA Hill 的投资策略、投资地域（主要目标市场：新加坡、印尼、越南、马来西亚、菲律宾、泰国）、联合创始人及首席投资官 Frank Ng 的介绍和股东背景。

‍

EZA Hill的联合创始人、首席投资官Frank Ng 实际上与ESR有着源远流长的关系。他早年担任COO的新加坡上市REIT “Viva Industrial Trust”，2018年被如今的“ESR-Logos REIT”收购；Frank在此后的保德信PGIM 地产部门任职期间，也与ESR合作过新加坡项目。而这次，EZA Hill 联合京东产发从“ESR-Logos REIT”手中买下资产，可以说至少是Frank Ng与ESR的第三次合作。

IIR认为，从投资的视角看，这次新加坡物流资产交易的实施，可以说是几家熟悉仓储物流领域投资机构的经验复制；但从产业端而言，这次则是国内供应链生态跨出“国门”的一次重要尝试。