物流投资“新军”高麓跑马圈地，复制下一个普洛斯？

近日，高麓集团宣布完成高麓一期工业物流人民币基金的募集，总投资规模近35亿元人民币，基金投资人为多家境内知名保险机构。

据称，该基金将向位于长三角核心发展区域的多个在营成熟物流及工业项目发起收购，总建筑面积逾65万平方米。

这只背靠高瓴资本的年轻基金，正走在快速扩张的路上。

• 01 •奔跑中的高麓

据了解，高麓集团由高瓴新基建基金于2021年投资创立，目标成为专注于中国物流和工业基础设施的综合型投资、资产管理和基金管理平台。

尽管成立时间尚短仅两年有余，但投资规模已快速扩张。据了解，目前高麓重点在长三角及大湾区核心节点城市进行物流仓储的持续布局，伴随着工业板块的发力，高麓已成为华东地区最大的标准工业厂房机构管理者之一。在管园区产业集中在智能制造、新能源、半导体、汽车零部件和新材料等领域。

进入2023年，高麓的投资步伐更进一步加快。今年3月，高麓完成收购一个位于长三角区域的优质物流及工业成熟资产组合。

据了解，该资产组合包括4个正在运营的成熟物流及工业项目，总建筑面积逾45万平方米。项目位于长三角区域的国家级高新技术开发区及周边核心发展区域，集中了一批境内外高精尖行业领域的龙头企业，具有相当的产业支撑和集聚效应。

截至2023年四季度，高麓在全国的在管资产规模已超过280万平方米，覆盖超过15个城市，总资产管理规模超过19亿美元。

高麓表示，接下来将继续开拓位于长三角、大湾区、环北京的优质工业及物流资产，为发行后续人民币基金等多元化资本运作提供资产储备。

• 02 •高瓴的新增长极？

高麓积极的投资表现，也侧面体现了高瓴资本在物流资产领域的浓厚热情。

值得一提的是，负责投资创立高麓的高瓴新基建基金合伙人，是Joseph Gagnon，中文名“周知”。他原来的身份是华平投资亚太区执行董事，在华平对易商红木（ESR）和东久新宜（DNE）的投资中身影频现。

2022年8月，高瓴资本完成首支3亿美元的亚太房地产基金募集，主要投向物流地产、IDC、高科技产业园等与新经济相关的基础设施。是次基金募集和平台打造，正是由Joseph Gagnon一手操刀。

因此，Joseph Gagnon加盟高瓴资本之际，市场就猜测，其或将在高瓴资本这个新基建投资平台上复制当年华平对易商红木、东久新宜的孵化套路，为高瓴资本培育新的增长极。

在此之前，Joseph Gagnon还具体操作了高瓴在新基建领域的两笔重要投资，分别是2021年6月认购华南产业地产新军天集产城，以及2022年联合华平共同领投京东旗下新基建平台京东产发的8亿美元B轮融资。在此前的京东产发7亿美元A轮融资中，高瓴也是领投者之一。

彼时，就曾有人言，天集产城和京东产发之于高瓴，类似易商红木和东久新宜之于华平。该说法至今是否适宜仍有待观察，仅就当前，高麓与天集产城和京东产发两者对比而言，高麓的体量虽远远不及京东产发，但已明显超越了天集产城，且其迅猛增长的势头不可小觑。

据官方资料披露，成立于2018年的天集产城，迄今落地及储备土地面积达4500亩，总开发及运营规模逾100万平方米。

京东产发方面，截至2022年末，仅在国内已布局29个省市，园区管理面积规模超过2300万平方米。近期，京东产发的扩张动作频频。近日，京东产发设立了40亿元人民币智慧仓储物流基金。拟投向位于粤港澳大湾区、长三角和京津冀等区域共计13个中国核心物流节点城市的14个物流高标仓，项目总建筑面积约为157.8万平米。

较早前，京东产发还联合高瓴旗下不动产投资机构EZA Hill，以约3.5亿新元联合收购了ESR集团旗下新经济资产REITs “ESR-Logos REIT”的一个位于新加坡的物流资产包。

而关键则在于，高麓完全由高瓴一手负责投资打造，这也是高麓与上述两者的最大不同。在高瓴的悉心培育下，高麓未来是否会超越京东产发？成为市场的最大猜测。

对高瓴而言，这似乎并非什么难事。

• 03 •“复制”普洛斯？

众所周知，高瓴资本，这家亚洲私募巨头，一直擅长投资医疗、消费、TMT、企业服务等新经济领域。近年，受益于中国电商及快递行业的繁荣发展，高瓴开始在物流及新基建领域频繁布局。最为人所熟知的，便是投出了亚洲第一、全球第二的物流地产霸主——普洛斯。

2015年，高瓴以约9.26亿新元从美国投资基金孤松资本手中收购普洛斯8.2%的股份，一举成为普洛斯第二大股东。从普洛斯的发展历程，我们也可一窥高麓的前行路径。

2018年，高瓴联合万科、厚朴投资、中银投、SMG等以160亿新元（约790亿元人民币）实现对普洛斯的私有化收购。其中，高瓴资本斥资约167亿元，持股21.2%。该笔交易也成为亚洲历史上迄今最大的私募股权并购案例。

如今的普洛斯，也已不再是一家单纯的物流地产商，而成为了“专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资管理公司”。除了传统物流资产，普洛斯在科技园区、标准厂房、数据中心、新能源等方面持续加码投资，在新基建资产管理服务方面也加强布局。

截至目前，普洛斯在全球的资产管理规模达1,250亿美元，其中，中国资产管理规模超过720亿美元，普洛斯资本GCP在中国境内外募集并运行20多支专门投资于中国的私募基金，并在中国70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储及制造研发等产业基础设施；近日，普洛斯旗下投资及资产管理平台普洛斯资本GCP宣布最新一支中国收益基金完成募集，投资规模约43亿元。该基金拟投资位于上海、昆山、绍兴、天津、重庆、沈阳、大连等制造业核心城市的13处先进制造产业园及仓储物流园，总租赁面积超过97万平方米。

数据中心领域方面，普洛斯旗下数据中心IT负载超过1,400兆瓦（MW）; 新能源开发规模超1吉瓦（GW）。新能源方面，近日普洛斯资本亦与芯联集成领投，推动保碧新能源完成A3、A4轮融资。

除了普洛斯这个平台外，高瓴自身也在强化物流地产、数据中心及物业管理等领域的布局，投资的企业包括万国数据、保利物业、建业新生活、合景悠活、明源云等。

此外，在资产运营管理方面，2022年，高瓴联合红树林MIG共同成立了红树林（深圳）供应链管理有限公司，专注于粤港澳大湾区及其他中国核心城市的现代工业物流设施投资及管理运营。目前，该平台管理运营12个项目，土地面积达 85万平方米，总建筑面积超过100万平方米，投资管理资产规模超过人民币100亿元。

高麓作为高瓴独力孵化的物流资产投资平台，从目前来看，与普洛斯的业务方向有不少重合之处，在高瓴的孵化下，高麓是否会成为下一个普洛斯，两者各自又是如何定位？也许在行业发展初期，抢占身位大于一切，只有进入存量市场后，才是讨论蛋糕分配问题的时机。所以无论是普洛斯由物流进入其他产业，还是高麓由工业板块进入物流，两者都是跑马圈地而已。