另一方面物流企业不断面临物流园拆迁,着地难,租金上涨的困境。近日物流地产的代表企业都有很多新闻,我们借此机会简单八一八。
概况:拥有39个城市、208个物流园、完工2051万平方米,储备602万平方米;
规模:总资产213亿美元,比上年增长40%;(没有税收并没有影响其拿地)
收入:9亿美元,折算0.88元人民币/平米/天;(大比例仓储在二线城市)
资金:采用借款+股权基金两级,形成极高杠杆。43%为借款,利率3.5%,AAA信用。发起股权基金作为股本,出资人以险资为主。普洛斯做管理人,分取超额收益。(险资预期为6~8%年化收益保底,可看成另一种债。)
盈利:租金收益低,扣除利息后,年化回报率仅为5%。主要依靠土地升值赚钱,2018年出售获得10亿美元。
优势:普洛斯中国以资金优势,提供低成本的高标仓租赁。加上先发优势和本地化运营,获得了大量的外企、电商和物流企业客户。
劣势:长期租赁并不划算。就像一人在上海租50年房子,肯定不如贷款买房,50年后还能有个房子。事实上,物流和电商的龙头企业都选择自建物流地产,而非租赁,否则租金上涨和搬迁导致的服务不稳定都将影响其竞争力。
核心客户的流失压力,让普洛斯采用了两个方式来帮助核心地产业务。
投资:锁定未来大客户,提供仓储服务。如德邦,至今未大量购置土地。一类是物流企业:一米、优速、跨越、福佑;二类是商贸:宋小菜、掌上快销、望家欢。
金融:以仓搭建场景,对仓内货物提供贷款。与其他仓储方产生差异化,对客户产生极大粘性。缺乏阿里和京东的交易场景,搭建供应链金融还需很长摸索。
仓配快递公司:如京东、菜鸟和苏宁,各自面积都超过500万平米。京东不但自建,还投资了易商、宇培,5月13日还计划入股新宁物流10%股份。
用途:自建地产都是自用,竞争和团队因素限制了其市场化发展。
资金:前期都是通过借款+自有资金来购买土地。仓配快递公司在仓储成熟后通过Reits的长期资金来进行替换。如5月苏宁物流与深创投不动产计划发行的第二期26亿元基金。
市场:仓配快递公司自有资金充裕,且信用评级都是AAA。从拿地到运营阶段,或主体资信较低的物流公司,市场能支持的资金都有限。
资金错位:自建用地或地产基金都要求有充裕的自有资金拿地,后期需要高信用评级(AAA)来降低成本。对于从拿地到运营阶段,或主体资信较低的物流公司,市场能支持的资金很有限。(这也是国内资金市场决定)
配置错位:基金的建设标准都是高标仓,成本过高,高度上浪费,对于成本敏感的物流企业并不合适。(为了方便转租,这种成本是难免)
位置错位:新地多属于政府规划的新区,离商贸和物流中心较远,搬迁对客户影响较大,特别是依靠市场的专线。
九曳供应链是国内第一家专业的B2C冷链仓储服务商(冷链版京东/心怡/发网),为客户提供全国生鲜仓储运营服务、提供基于全国分仓的生鲜宅配服务。在仓储基础上,旗下发展出商贸平台「全直鲜」,提供厂商到线上及线下分销服务。本次是招商瑞穗基金领投。
方向一:依托成熟供应链物流能力,向生鲜商贸物流一体化。
物联亿达获5000万A轮投资
物联亿达是顺丰2017年收购的一个公司,本次获得同创伟业与达泰资本5000万元A轮联合投资。目前顺丰持股45%。
物联业务有如下几个板块:
物联传感云:开发自有网关,可接入各品牌传感器,配合WMS实现仓储的智能化。满足冷链的全程追溯,也可为金融机构在仓质押监管提供技术支持;
物联云仓:物流仓库版的“链家”,为仓库出租方与承租方提供一个供求平台。目前平台上总仓储面积546万平米,覆盖212个城市。
方向二:在快递之外更广阔的领域,实现仓储智能化。
易代储宣布完成1.2亿元B+轮融资
易代储的仓库全部为自营,自己整体租下来然后再打散租给小微企业,满足小微客户临时、小面积的仓储需求。业务模式高度类似另一家普洛斯投资的“际链”。
方向三:仓储界的共享经济,仓储短租。
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